Previous Page  4 / 80 Next Page
Information
Show Menu
Previous Page 4 / 80 Next Page
Page Background

TOMTEFESTE – FORTSATT AKTUELT

Tomtefeste er fortsatt et aktuelt rettsområde for

grunneiere og hyttefolk. Det er fortsatt mange

tvistesaker som ender i domstolene og enda

flere saker hvor partene må søke hjelp både fra

advokater og takstmenn, eiendomsmeglere og

andre fagkyndige.

Det er ofte spørsmål knyttet til innløsning av feste-

tomten eller regulering av festeavgiften som gir

grunnlag for de fleste tvistene. Nedenfor vil jeg

peke på noen viktige rettslig utgangspunkter for

innløsning av festetomt og regulering av feste-

avgift ved forlengelse.

INNLØSNING AV FESTETOMT

Tomtefesteloven gir fester rett til innløsning av

tomten ved utløp av festetiden, og når det har

gått 30 år av festetiden, og deretter hvert 10.

år for fritidstomt. For hytteeiere er det altså

ikke tilstrekkelig at festetiden har vart i mer enn

30 år, innløsning kan kun kreves når det har

gått 30, 40 eller 50 år og så videre.

Fester må fremsette skriftlig krav om innløsning

senest ett år før innløsningstiden er inne.

Hovedregelen er at innløsningssummen skal

fastsettes til 25 ganger årlig festeavgift på inn-

løsningstiden. Festeavgiften kan reguleres før

vederlaget ved innløsning skal fastsettes. Der-

som det er mindre enn 10 år til festetiden løper

ut kan avgiften reguleres etter de nye reglene i

§ 15 4. ledd om regulering til 2 % av tomte-

verdi. En slik oppregulering av avgiften vil kunne

få store utslag på vederlaget ved innløsning.

Bortfester har imidlertid rett til å kunne kreve

innløsning til 40 prosent av festetomtens verdi

som råtomt, med mindre avtalen er uoppsigelig

for grunneier og uten tidsbegrensning. Grunn-

eier kan velge hvilken beregningsmåte som skal

benyttes. I vårt distrikt er det 40% reglen som er

den praktiske hovedregelen og det beregnings-

grunnlaget som benyttes i de fleste innløsnings-

tilfellene.

Det gjøres fradrag i tomteverdien for verdi-

økning på tomten som skyldes festerens egne

tiltak eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre.

Tomteverdien kan heller ikke settes høyere enn

det tomten kan selges for om det bare er tillatt

å sette opp det huset eller de husene som er på

tomten. Disse forutsetningene for verdsettelsen

av festetomten kan gi store utslag i verdsettel-

sen av festetomtens verdi som råtomt, og er ofte

gjenstand for uenighet og tvist.

Det følger av tomtefesteloven at det er festeren

som må dekke kostnadene til fradeling og over-

skjøting av festetomten.

Dersom grunneier kan benytte seg av det såkalte

«landbruksunntaket», kan grunneier nekte fester

innløsning, men isteden tilby festeren forlengelse

av festeavtalen etter reglene i tomtefesteloven

§ 33.

FORLENGELSE AV FESTEAVTALEN

Fra og med 1. juli 2015 ble loven endret for

å imøtekomme dommen fra Den Europeiske

menneskerettighetsdomstolen. Det følger nå av

tomtefesteloven § 15 4. ledd at ved utløp og

forlengelse av festeavtalen, kan grunneier kreve

et «engangsløft», slik at den årlige festeavgiften

kan reguleres til 2 prosent av tomtens verdi som

råtomt. Ved verdsettelsen skal det gjøres fradrag

for den verdi som festeren har tilført tomten med

egne tiltak eller tilskudd fra andre.

Den årlige festeavgiften kan imidlertid ikke opp-

reguleres til mer enn 9 000 kroner per dekar

tomt, beregnet etter pengeverdien i 2002. Pr.

1. januar 2018 utgjør det maksimale beløpet

12.230 kroner pr dekar festetomt. For festeto-

mter som er mindre enn 1 dekar gjelder det

maksimale beløpt fullt ut, mens for festetomter

som er større enn 1 dekar beregnes det maksi-

male beløpet forholdsmessig etter festetomtens

areal.

Det er en vanlig misforståelse at grunneier tror at

festeavgiften kan reguleres til lovens maksimale